Türk Borçlar Kanunu’nun 322/2 fıkrası uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıların, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiralayamayacağı ve kullanım hakkını devredemeyeceği şeklinde hüküm altına alınmıştır. Ancak, bazı kiracılar bu kurala uymayarak mal sahibinin iznini almadan kiralanan evde başkasının oturması için kiralanan evi başka birisine kiralamaktadırlar. Bu yazımızda kiralanan evde başkasının oturması konusunun daha iyi anlaşılabilmesi adına alt kira ilişkisi ve bu konu hakkında Yargıtay’ın vermiş olduğu emsal kararlar ile tahliye sürecini birlikte ele alacağız.
Alt Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmeleri, taşınır veya taşınmaz malı kiraya verenin, sözleşme süresince kiracıya kullanımını hazır ettiği ve karşılığında kiracının kira bedeli ödediği iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Kiracının kiralanan evde başkasının oturması için kiralananı bir başka kişiye kiralamak istemesi durumunda alt kira sözleşmesinden bahsedilir.
Alt kira, kısaca kiralanan bir yerin kullanım hakkının üçüncü bir kişiye devredilmesi işlemidir. Alt kira sözleşmesi, asıl kira sözleşmesine dayanarak, asıl kiracının kiralananı kısmen veya tamamen bir alt kiracıya yeni bir kira sözleşmesi ile kullanma hakkını devretmesi anlamına gelir. Bu sözleşme, asıl kira sözleşmesine göre niteliksel bir alt düzeyde olup, asıl sözleşmenin kiracısı, kiralanan üzerindeki kullanım hakkını alt kiracıya aktarmaktadır. Böylece, en az iki kira sözleşmesi üst üste gelir.
Alt kira sözleşmesinin süresi, üst kira sözleşmesinin süresiyle sınırlıdır. Yani, alt kiracının kira sözleşmesi, asıl kira sözleşmesinin süresi dolmadan sona erer.
Alt kiracı, kira bedelini kendi kiraya verene ödemekle yükümlüdür ve bu durumda kiralananın asıl mal sahibiyle alt kiracı arasındaki anlaşma, asıl kira sözleşmesinin kiracısının sorumluluklarından muaf tutmaz.
Alt Kira Sözleşmesinin Şartları:
Alt kira sözleşmesi, asıl kiraya veren ve alt kiraya veren arasında en az iki kira sözleşmesinin bulunmasını gerektirir. Bu sözleşmelerde kiralananın aynı olması ve alt kiraya vermenin önünde engel teşkil edecek herhangi bir durumun olmaması önemlidir. Alt kira sözleşmesinin temel şartları şunlardır:
- En Az İki Kira Sözleşmesinin Varlığı,
- Ortak Kiralanan Bulunması,
- Alt Kira Sözleşmesine Engel Teşkil Etmeyen Durumlar,
- Konut ve Çatılı İş Yeri Kirasında Yazılı İzin.
Kiralanan Evde Başkasının Oturmasının Şartları Nelerdir?
Kira sözleşmelerinde, kiracının kiralananı alt kiraya verebilme yetkisi adi kira sözleşmeleri ve konut/çatılı işyeri kiraları açısından farklılık göstermektedir.
Adi kira sözleşmelerinde, kiracı, kiraya verenin izni olmaksızın kiralanan evde başkasının oturmasını sağlayabilir. Ancak, bu işlemde kiracının kiralananı değiştirmemesi ve kiraya verene zarar vermeyecek bir devir gerçekleştirmesi şartı aranır. Bu durumda kiracının alt kira sözleşmesi yapabilmesi için kiraya verenin onayına ihtiyacı yoktur.
Ancak, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise durum farklıdır. Kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiracının kiralanan evde başkasının oturmasına izin verme hakkı yoktur. Kural olarak kiraya verenin bu rızayı alt kira sözleşmesi öncesinde yazılı olarak vermesi aranırsa da daha sonradan icazet yolu ile yazılı muvafakat verilmesi de kiralanan evde başkasının oturmasını hukuka uygun hale getirecektir.
Aynı zamanda, alt kira izninin verilmediği durumda, bu durumun uzun süre boyunca bilinmesine rağmen ses çıkarılmaması, daha sonra bu durumun tahliye davası sebebi olarak kullanılması halinde, bu durumun Türk Medeni Kanunu’nun 2. ve 4. Maddelerinde belirtilen hakkın kötüye kullanılması kapsamında değerlendirilmesi gerekecektir.
Başkasının Evini Kiraya Vermek Cezası
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiracının kiralananı başkasına kiralaması veya kullanım hakkını devretmesi yasaktır (TBK m.322/2). Asıl kira sözleşmesinde alt kiranın serbest bırakılmadığı durumlarda, asıl kiracının üçüncü bir kişiyle alt kira sözleşmesi yapması veya kullanım hakkını devretmesi halinde, kiraya verenin TBK m.316 uyarınca asıl kiracıya yazılı bir ihtar göndermesi gerekmektedir.
İhtar mektubunda, kiralanan evde başkasının oturmasına müsaade edilmediği bildirilmeli ve akde aykırı bu kullanımın sonlandırılması için en az 30 günlük bir süre verilmelidir. Eğer verilen süre içinde alt kira ilişkisi sonlandırılmazsa, kiraya veren, başkasının evini kiraya vermek cezası ile akde aykırılık nedeniyle sözleşmenin feshini talep etme ve tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Ev Sahibinden İzinsiz Kiralanan Evde Başkasının Oturması Halinde Alt Kira Sözleşmesi Geçerli Midir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kiralananın kiracı tarafından alt kiraya verilmiş olsa bile alt kira sözleşmesi geçerli sayılır. Ancak, kiracı kiralananı alt kiraya verme yetkisine sahip değilse, borcunu ifa edememe durumuyla karşılaşabilir.
Kiraya verenin yazılı rızası olmadığı halde, kiralanan evde başkasının oturması durumunda, kiraya veren alt kiracıya karşı dava açmak için yazılı ihtar tebliğine gerek yoktur. Bu durum fuzuli işgal olarak adlandırılır ve üçüncü kişiye karşı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açılması mümkündür.
Ancak, alt kiracı iyiniyetliyse, Türk Borçlar Kanunu m.112’ye göre; kiracının sorumluluğuna başvurarak zararının giderilmesini talep edebilir.
Kiralanan Evde Başkasının Oturmasına İlişkin Yargıtay Kararı
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 24.06.2010 Tarih ve 2010/2740 E. 2010/7880 K. Sayılı kararında:
“Öte yandan davacı kiralayan kiralananın sözleşmeye aykırı olarak bir başkasına devredildiğinden söz ederek kiralananın tahliyesini istemiştir. Ne var ki davacı tarafından davalıya tebliğ edilen ihtarnamede yukarıda açıklanan şekilde akde aykırılığın giderilmesi için bir süre verilmemiştir. Süreli ihtar gönderilmeden akde aykırılık nedeni ile açılan davanı dinlenme olanağı yoktur. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir…” denilmiştir.
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 27.09.2017 Tarih ve 2017/4692 E. 2017/12798 K. Sayılı kararında:
“Türk Borçlar Kanununun 323. Maddesinde kiracının, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemeyeceği hükmü düzenlenmiş olup, yine Türk Borçlar Kanununun 322/2. Maddesinde kiracının, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemeyeceği belirtilmektedir. Davalılardan müteselsil kefil Berk Mustafa Duran, cevap dilekçesi ile kiralananda sözleşmenin en başından beri diğer kiracı ile birlikte oturmakta olduğunu iddia etmektedir.
Bu durumda Mahkemece; davalılardan Berk Mustafa Duran ile ilgili delillerin toplanarak taşınmazı kiracı sıfatı ile kullanmasına davacı kiraya verenin yazılı rızası bulunup bulunmadığının araştırılması, kiraya verenin yazılı rızasının bulunmaması halinde ilgili davalının fuzuli şagil olduğunun kabulünün gerekeceği, bu durumda da Türk Borçlar Kanunu’nun 316.maddesinde belirtilen otuz gün süreli eski hale getirme ihtarnamesinin sadece kiracılara gönderilmesi gerekeceğinin belirtilmesi karşısında, kiralananı fuzuli işgal eden davalı için ihtar gönderilmeden tahliye istenebileceği gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik araştırma ile istemin reddine karar verilmesi doğru değildir…” denilmiştir.
Sonuç
Bu yazımızda kiralanan evde başkasının oturması konusuna tüm hatlarıyla değinerek açıklığa kavuşturduk. Özetle alt kira sözleşmesi, asıl kiracının kiraya veren sıfatıyla başka bir kişiyle (alt kiracı) kurduğu kira sözleşmesidir. Bu sözleşme, mevcut bir kira sözleşmesine dayanarak, kiracının kiralananı tamamen veya kısmen sözleşme dışında olan bir başkasına tekrar kiralamasını yani kiralanan evde başkasının oturmasını ifade eder. Bu konuda daha fazla bilgi almak için alanında uzman bir Manisa kira avukatı meslektaştan danışmanlık hizmeti almanız tavsiye edilir.
Lütfen unutmayın ki, hukuki işler karmaşık ve değişken olabilir. Kiralanan evde başkasının oturması veya başkasının evini kiraya vermenin cezası gibi benzeri konularda doğru ve güvenilir bilgi almak için bir Manisa avukat meslektaşlar ile iletişime geçmek, size en uygun ve adil çözümleri bulmanıza yardımcı olacaktır.
İlginizi çekebileceğini düşündüğümüz diğer başlıklar:
