Hisseli tapuda kendi hissemi satabilirmiyim? Bu sorunun cevabı aşağıda detaylı olarak açıklanacağı üzere hem evet hem de hayır olabilir. Hisseli tapuda paydaşlardan biri belirli şartların varlığı halinde diğer paydaşların onayını almaksızın kendi hissesini satabilirken; şartların gerçekleşmemesine rağmen kendi hissesini satması durumunda şufa davası ile karşılaşması kuvvetle muhtemel olacaktır.
Hisseli Tapu Nedir?
Hisseli tapuda kendi hissemi satabilirmiyim? sorusuna yanıt aramadan önce öncelikle hisseli tapunun ne olduğu ve hisseli tapu çeşitlerini anlamaya çalışalım. Türk hukukunda, birden fazla kişinin malik olduğu iki tip mülkiyet tipi bulunmaktadır; bunları “paylı mülkiyet” ve “elbirliği mülkiyet” oluşturmaktadır. Elbirliği mülkiyetinde tüm malikler, malın tamamı üzerinde eşit hak sahibidirler. Paylı mülkiyette ise birden çok kişinin bir taşınmazın tamamına belli oranlarla sahip olduğu mülkiyet türüdür (Örnek: 1/5, 3/15 vb.). Yani, paydaşların mülkiyetin tamamı üzerinde belirli payları bulunur ve bu paylar tapu senedinde yer alır.
İster paylı mülkiyet olsun ister elbirliği mülkiyet olsun, birden fazla kişinin mülkiyet haklarının belirli oranlarda tanımlandığı resmi belgeye uygulamada hisseli tapu denilmektedir. Her hissedar, tapuda belirtilen hisse oranına göre mülkiyet hakkına sahiptir. Hisseli tapularda, mülk tek bir tapuya işlenmiş olmasına rağmen, her hissedarın mülk üzerinde ayrı ayrı hakları vardır.
Ayrıca hisseli tapudaki menkulün kira veya ürün gibi belirli bir geliri mevcutsa hissedarlar, mülkün gelirinden kendi hisselerine düşen pay kadar gelir elde edebilirler. Aynı şekilde, mülkün bakım ve onarım masraflarından da kendi hisseleri oranında sorumlu olurlar. Hisseli tapu konusuna açıklık getirdikten ve belirli kavramları tanımladıktan sonra, hisseli tapuda kendi hissemi satabilirmiyim sorusuna aşağıda detaylı açıklandığı üzere yanıt bulabiliriz.
Hisseli Tapuda Hisse Satışı Mümkün Mü?
Hisseli tapuda hisse satışı mümkündür. Hisseli tapu satışı yapmak isteyen kişiler, gerekli belgeleri hazırlayıp tapu dairesine doğru bir şekilde sunduktan sonra hisselerini üçüncü bir kişiye satabilirler. Bir başka deyişle hisseli tapuda kendi hissemi satabilirmiyim? hisseli tapuda habersiz satış mümkün mü? sorularına olumlu bir yanıt vermek mümkündür.
Ancak Türk Hukuku’nda paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın, paydaşlarından birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan ön alım hakkı bulunmaktadır.
Hisseli Tapu Dışardan Birine Satılır Mı?
Hisseli tapuda dışarıdan birine hisse satışı mümkündür. Türk Medeni Kanunu’na göre hisseli tapu üzerinde sahip olduğunuz payı, istediğiniz zamanda ve diğer ortakların bilgisi olmaksızın satabilirsiniz. Ancak, bu tür satışlarda diğer paydaşların açabileceği ön alım hakkı (şufa) davasını önlemek adına, öncelikle diğer hissedarlara satış teklifinde bulunmanız sizlerin yararına olacaktır.
Hisseli Tapuda Ön Alım Hakkı (Şufa Hakkı) Nedir?
TMK’nun 732. maddesinde düzenlenen ön alım hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda (hisseli taşınmazlarda) bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren, kanundan doğan ve eşyaya bağlı bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın gerçekleşmesiyle kullanılabilir hale gelir. Hisseli tapuda kendi hissemi satabilirmiyim sorusuna her ne kadar olumlu bir yanıt verebilsek de bu satış işleminin ön alım hakkı davası ile diğer hissedar tarafından iptali söz konusu olabilir.
Türk Medeni Kanunu’ndan ayrı olarak ön alım hakkı, 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunun 8. maddesinde de yer almaktadır. Tarım arazilerinin küçülmesini önüne geçmek ve daha verimli kullanımını tesis amacıyla sınırdaş arazi sahiplerine de ön alım hakkı verilmiştir.
Önemle belirtmek gerekir ki önalım hakkı, sadece paylı taşınmaza tabi mülkiyetlerde söz konusu olur ve elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda uygulanması mümkün değildir. Ayrıca hisseli tapuya konu taşınmazın tamamının tüm paydaşlar tarafından satılması halinde de önalım hakkı ileri sürülemez. Görüldüğü üzere ön alım hakkının her durumda kullanılabilmesi mümkün olmamakla birlikte bu konuda alanında uzman bir Manisa miras avukatından hukuki danışmanlık hizmeti almak olası hak kayıplarının önüne geçecektir.
Hisseli Tapuda Ön Alım Hakkı (Şufa Hakkı) Nasıl Önlenir?
Hisseli tapuda paydaşlar, dava yoluna gitmeden kendi aralarında taşınmazı paylaşabilmeleri mümkündür. Hissedarlar, taşınmazın hangi kısımlarının hangi hissedara ait olacağı konusunda anlaşarak hisseleri bölüştürebilirler. Bu tür taşınmaz kullanımına uygulamada “fiili taksim” yada “rızai taksim” denir.
Hisseli tapuda paydaşlar, kendi aralarında taksim gerçekleştirip her bir paydaşın kendisine ait kısmı kullanması ve paydaşlardan birinin kullandığı yeri ve bu yere denk gelen payı dışardan üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşların ön alım hakkına dayanarak şufa davası açması mümkün değildir. Gelinen bu noktada, “hisseli tapuda kendi hissemi satabilirmiyim” sorusuna; paydaşların rızai taksim sözleşmesi gerçekleştirerek kendi hisselerini satmaları mümkündür yanıtını rahatlıkla verebiliriz.
Rızai Taksim Sözleşmesi Nedir? Nasıl Yapılır?
Hissedarlar, hisseli tapunun hangi bölümünün kime ait olacağını belirlemek için rızai taksim sözleşmesi yapabilirler. Uygulamada bu işlem, “fiili taksim sözleşmesi” veya “rızai taksim sözleşmesi” olarak adlandırılmaktadır. Rızai taksim sözleşmesi hazırlanırken, gereken belgeler ise şunlardır:
- Taşınmaza Ait Hisseli Tapu: Hissedarların sahip oldukları hisselerin belirlendiği tapu belgesi.
- Kimlik Fotokopileri: Hisseli tapu maliklerinin kimlik fotokopileri.
- Hissedarların Fotoğrafları: Her hissedarın güncel bir fotoğrafı.
Bu belgeler tamamlandıktan sonra, tapu siciline yapılacak tescil işlemi ile rızai taksim sözleşmesi kurulmuş olur. Fiili taksim gerçekleştirildikten sonra ise “hisseli tapuda kendi hissemi satabilirmiyim” gibi sorular sormaya gerek kalmadan hissenizi gönül rahatlığı ile üçüncü bir kişiye satabilirsiniz.
Hisseli Tapu Nasıl Ayrılır?
Hisseli tapuda hissedarlardan biri veya bir kaçı, taşınmazı satmak istediklerinde diğer hissedarlar buna onay vermez ise, hissedarlar ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu davası) davası açma yoluna gidebilirler. Hisseli tapuda kendi hissemi satabilirmiyim sorunu ile karşılaşan vatandaşların ön alım hakkı davası ile karşılaşmadan önce izale-i şuyu davası açmaları mümkündür.
Bu yazımızda, “Hisseli Tapuda Kendi Hissemi SatabilirMiyim?” sorusuna yanıt aradık. Verdiğimiz bilgiler, hukuki süreci daha anlaşılır kılmayı amaçlamaktadır ve herhangi bir hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hisseli tapuda kendi hissemi satabilirmiyim sorusu hakkında daha ayrıntılı bilgi almak ve doğru yönlendirme için uzman bir Manisa avukatından danışmanlık almanızı öneririz.
İlginizi çekebileceğini düşündüğümüz diğer yazılarımız:
Bir Yorum Yazın