Hisseli tapuda habersiz satış halinde Türk Medeni Kanunu’nda hisseli mülkiyet hükümleri uyarınca diğer hissedarlara tanınan birtakım haklar yer almaktadır. Paylı mülkiyet hükümleri gereği, bir taşınmazın birden fazla sahibi olduğunda ve bu hissedarlar arasındaki herhangi bir payın üçüncü bir kişiye satılması durumunda, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma hakkı tanınmaktadır. Bu hakkın adı ise önalım hakkıdır. Önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu andan itibaren var olan bir hak olup, payın üçüncü bir kişiye satılması durumunda kullanılabilecektir. Bu yazımızda hisseli tapuda habersiz satış halinde kullanılması gereken önalım hakkını ve bu önalım hakkının hangi süre içerisinde kullanılması gerektiğini detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.
Yasal Önalım Hakkının Kullanılması
Hisseli tapuda habersiz satış halinde hissedarlara tanınan yasal önalım hakkı kaynağını Türk Medeni Kanunu’nun 732-734. maddelerinden almaktadır. Daha önceki yasalarda “şufa hakkı” olarak bilinen bu hak, TMK’da artık “yasal önalım hakkı” olarak adlandırılmaktadır.
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda önemli bir yasal düzenleme olarak karşımıza çıkar. Yasal önalım hakkı, sadece dava yoluyla kullanılabilen bir haktır ve bunun dışında kullanılma şansı söz konusu değildir. Bir payın üçüncü bir kişiye satılması halinde paydaşlar tarafından açılacak bir tapu iptali ve tescili davası sonucu, hakim tarafından verilecek bir kararla devreye giren bu hak, o payı öncelikle satın alma yetkisi sağlar. Ayrıca belirtmek gerekir ki, önalım hakkı sebebiyle dava açılabilmesi için, alıcı adına tescil işleminin gerçekleşmiş olması şart değildir. Yeterli olan, hisseli tapuda habersiz satışın yapılmış olmasıdır.
Önalım hakkını kullanan hissedar, bu hisseyi satın almak istediğinde tapuda belirtilen satış bedeli ile davalı (üçüncü kişi) tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından oluşan önalım bedelini yatırması gerekmektedir. Ek olarak, bu önalım bedeli, yargılama sona ermeden, hüküm tarihinden önce süresinde yatırılması gerekmektedir.
Önalım hakkının kullanılması için açılan dava, davacı lehine sonuçlandığında, önalım davasının konusu olan payın davalı üzerindeki kaydı iptal edilir ve davacı adına tescil edilir. Davanın sonucunda verilen karar ile dava konusu payın mülkiyeti, belirlenen önalım bedeli karşılığında davacıya geçer. Özetle önalım hakkı sebebiyle süresinde açılan tapu iptali ve tescili davalarında mahkemece belirlenen önalım bedelinin süresimde yatırılması halinde, hisseli tapuda habersiz satışı gerçekleştirilen hissenin davacı hissedar adına tesciline karar verilecektir.
Hisseli Tapuda Habersiz Satış Halinde Tapu İptali ve Tescili Davasının Tarafları Kimlerdir?
Önalım davasında, davacı sıfatına sahip kişiler Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde açıkça tanımlanmıştır. Paylı mülkiyet durumunda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilirler. Tapu iptali ve tescil davaları kayıt malikleri aleyhine açılır. Önalım davası, davalı tarafı üçüncü bir kişiyi içerir. Önalım davasının açılması, payı satın alan ve üzerine tapu kaydı yaptıran üçüncü bir kişiye karşı gerçekleşir.
Önalım hakkına dayanarak açılan tapu iptali ve tescili davalarında uygulamada sıklıkla yapılan hatalardan biri, yasal önalım hakkının paydaşlar arasında kullanılmasıdır. Hisseli tapuda bir payın bir diğer paydaşa satılması durumunda, diğer paydaşların önalım hakkına dayanarak dava açma hakkı bulunmamaktadır. Nitekim hisseli tapuda habersiz satış durumunda önalım hakkı, sadece ve sadece üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
Hisseli Tapuda Habersiz Satış Halinde Görevli ve Yetkili Mahkeme
Hisseli tapuda habersiz bir satış halinde önalım hakkına dayanarak açılacak olan tapu iptali ve tescili davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk mahkemeleri olup yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Hisseli Tapu Satışına İtiraz Süresi
Yasal önalım davaları, belirli sürelere tabi olan davalar arasında yer alır. Türk Medeni Kanunu’nun 733/3. maddesinde belirtildiği gibi, hisseli tapuda habersiz satıştan haberi olan hissedarın önalım davası açmak için üç aylık veya iki yıllık süreler içerisinde harekete geçmesi gerekmektedir. Bu süreler, önalım hakkını kullanmak için önemli olan hak düşürücü nitelikteki sürelerdir ve bu sürelerin aşılması durumunda açılan davalar mahkemece dinlenmez.
Önalım Davasında Üç Aylık Hak Düşürücü Süre:
TMK’nun 733/2 ve 3. fıkralarına göre, hisseli tapuda habersiz satış gerçekleştiğinde, bu satışın alıcı ve satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç aylık bir hak düşürücü süre başlar. Bu süre içinde önalım hakkını kullanmayan paydaş, sadece o payın satışı için önalım hakkını kaybeder. Bu nedenle hisseli tapuda habersiz satıştan haberi olan paydaşın, noter aracılığıyla yapılan bildirimden itibaren 3 aylık hak düşürücü süre içerisinde derhal önalım hakkına dayalı olarak tapu iptali ve tescili davası açması gerekmektedir.
Önalım Davasında İki Yıllık Hak Düşürücü Süre:
TMK’nun 733/2. fıkrasına göre, alıcı ve satıcı, diğer paydaşlara noter aracılığıyla satışı bildirmediği takdirde, üç aylık hak düşürücü süre başlamaz. Bildirimin hiç yapılmadığı durumlarda, önalım hakkına sahip olan paydaşlar, hisseli tapuda habersiz satışın gerçekleştiği tarihten itibaren iki yıl içinde önalım davası açmalıdır. İki yıllık süre, satışın tarihinden itibaren başlar. Bu iki yıllık süre mutlak hak düşürücü süre olup iki yıllık sürenin dolmasıyla önalım hakkı sona erer.
Sonuç
Satışın alıcı ve satıcı tarafından diğer paydaşlara hiç bildirilmemesi, satıştan habersiz olan paydaşların önalım hakkını kullanmamalarına ve bu nedenle haksız bir şekilde hak kaybına uğramalarına yol açabilir. Bu nedenle, paylı mülkiyet durumunda, yasal önalım hakkını kaybedilmemesi için en azından yılda bir kez tapu kayıtlarını kontrol edilmesi ve gerektiğinde Manisa miras avukatından hukuki danışmanlık hizmeti alınması sizlerin yararına olacaktır.
Bu makalemizde, “Hisseli Tapuda Habersiz Satış” konusunun nasıl ele alınması gerektiği hakkında bilgi sunmaya çalıştık. Sunulan bu bilgiler hukuki sorunların daha iyi anlaşılmasına yardımcı olmayı amaçlamakla birlikte hukuki tavsiye içermemektedir. Önalım hakkı ve tapu iptali ve tesciline ilişkin daha fazla ayrıntılı bilgiye ulaşmak için Manisa avukat meslektaşlardan hukuki danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz.
Bu yazımızda “Hisseli Tapuda Habersiz Satış” konusu hakkında bilgi vermeye çalıştık. İlginizi çekebileceğini düşündüğümüz diğer yazılarımız:
3 Yorum
Merabalar bi meselemiz var bize insanlığı ile yardım edecek kimseye ulaşamadım şimdi atadan kalma bi yerimiz vardı 2 dönüm 7 paylaştık bizim yan tarafla hissedar olduğumuz 4 dönüm vardı annemin halasının çocukları hissesini birine vermiş oda sizin meslektaş bu adam da heral de beklemiş şufa davası açmayalım diye zamanını geçirmiş sonradan mahkemeye başvuru yapmış mahkeme de açık artırma ile satışı vermiş avukatın durumu parasal olarak iyi bide kendi işi gereği herseyden haberdar bizimkiler teyzemin biri ev yaptı başka bi teyzem zeytin portakal ahır gibi şeyler yaptı bizde bi sorun yoktu mahkeme satışı verince bizim de durum yok alalım çünkü komple 4milyon 350bin fiyat verildi biz ne kadar satma taraftarı olmasak ta ayrılma olduğu zaman hepsinin arasına yol girme bahanesi ile bu kararı verdiler belki de işlerini bağlıdar bunu dememin nedeni ev ağaç vs bize ait olan bi yeri zoraki bi şekil de satmaya çalıştılar bizimkiler de evi kurtarmak için o avukatla anlaştılar yani hem ev hemde açık artırma ya giderse daha az para alırız korkusu ile iki kişi vermedi biri ev sahibi diğeri de dayim dayımınkinde haciz vardı diye olmadı pazartesi halletmeye çalışacaklar yani demek istediğim bunu kurtarma şansımız yokmu dayim şufa davası açsa bu açık artırma ile satışın iptalini gerektirmez mi rehin koyma gibi yardımcı olursaniz Allah için haksızlık olmayacak şekilde cunku daha önceki avukatlar bize aynı ilçede olduğu için gerektiği gibi yardımcı olmadılar teşekkürler şimdiden
Merhaba, hissedarlardan birisi, oğluna satış yaptı ise önalım gerçekleşir mi
Merhaba, evet gerçekleşir.
Bir Yorum Yazın
Samet Aygün
Blog sayfamızda, Av. Samet Aygün tarafından kaleme alınan hukuki makalelere ulaşabilir ve hukuki ihtilafınıza yönelik detaylı bilgilere ulaşabilirsiniz.