Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı hakları, günümüzde dava dosyalarını en çok meşgul eden konulardan biridir. Özellikle enflasyon artışı ve artan zam oranları nedeniyle kira ücretleri yüksek seviyelere ulaşmıştır. Bu durumda, ev sahipleri kiracılarına yüksek oranda zam yaparak sözleşme haklarını ihlal etmektedir. Ancak, devletin kiracıları korumak için sunduğu birçok hak bulunmaktadır.

Kiracı hakları, ev sahibine karşı koruma sağlayan yasal düzenlemelerdir. Kiracı hakları arasında, adil ve makul bir kira ücreti ödeme hakkı, ev sahibi tarafından yapılan keyfi zam oranlarını reddetme hakkı ve ev sahibinin rızası olmadan evin kontrol edilmesine karşı korunma hakkı bulunmaktadır. Ayrıca, kiracıların yaşam kalitesini etkileyen sorunlarla ilgili olarak ev sahibini uyarabilme ve gerekirse yasal yollara başvurma hakları da bulunmaktadır.

Kiracı haklarına uymayan ev sahipleri hakkında yasal işlem başlatılabilir. Kiracı nezdinde başlatılacak ve mahkemece yapılacak yargılama neticesinde, ev sahibi hukuki yaptırımlarla karşı karşıya kalabilir.

Sonuç olarak, kiracıların hakları, ev sahiplerinin keyfi uygulamalarından korunmalarını sağlamak için son derece önemlidir. Kiracılar, haklarını bilmeli ve korumak için gerekirse yasal yollara başvurmalıdır. Kira hukukundan kaynaklı sorunlarınızda hak kaybına uğramamak için Manisa avukat meslektaşlardan hukuki danışmanlık hizmeti almanız sizlerin yararına olacaktır. Bu sayede, adil ve güvenli bir kiralama süreci geçirebilirsiniz.

Kiracının Hakları Nelerdir?

Kiracı hakları, Borçlar Hukukumuz tarafından güvence altına alınmıştır ve kiracılar, sözleşme sırasında belirtilen haklarını kullanabilirler. Kiracıların sahip olduğu haklar aşağıda belirtilmiştir:

• Kiralanan, sözleşmede belirtilen maksada uygun bir şekilde teslim edilmelidir.
• Kiralanan mülkün sözleşmede belirtilen tarihte, amaçlanan kullanıma uygun bir durumda teslim alınması hakkı vardır.
• Kiralananın geç teslim edilmesi durumunda, kiracı zararını talep edebilir.
• Kiralananın kullanımını engelleyen durumlar varsa, kiracı bu durumların giderilmesini talep edebilir.
• Kiralanan taşınmazın, kira sözleşmesi boyunca verilen halde kalması sağlanmalıdır.
• Kiraya verenin, sigorta, vergi vb. yükümlülüklerini yerine getirmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, kiracı bu yükümlülüklerin yerine getirilmesini talep edebilir.
• Kiracı, kiralanandan kaynaklı ayıpların giderilmesini ev sahibinden talep edebilir.
• Sözleşme süresi dolmadan, haklı bir sebep olmadan çıkarılamazlar.
• Kiracı, yazılı izin almak koşuluyla kiralanan taşınmazı başkasına devretme ya da alt kiraya verme hakkına sahiptir.
• Kiracı, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yapmak zorunda değildir.
• Depozitonun geri alınması, kiralanan mülkün özelliklerine uygun olarak geri verilmesi halinde mümkündür.
• Kiraya veren, kullanımla ilgili olan yan giderleri karşılamalıdır.
• Kiracılar, geç ödenen kira bedeline ilişkin cezai koşullar içeren bir anlaşma yapmaya zorlanamazlar.
• Kiralanan mülkün kullanımı uygun olmadığında, önemli derecede engellendiğinde ve bunlar verilen süre içinde giderilmediğinde sözleşmeyi feshetme hakkı vardır.
• Kiralanan taşınmazın kullanımıyla ilgili olarak, sözleşmede kiracı aleyhine düzenleme yapılamaz.

Yukarıdaki maddeler, kiracı haklarını korumak için önemlidir. Ayrıca, kiraya verenin yükümlülüklerini yerine getirmesi de kiralama sürecinde sorun yaşanmaması açısından önemlidir.

Kira Sözleşmesinden Doğan Davalarda Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Kiracı ve ev sahibi arasında kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm davalarda, görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kiracı haklarına ilişkin davalar için yetkili mahkeme, kiracının yerleşim yeri mahkemesi veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir. Bu davalara örnek olarak tahliye davaları, kira bedelinin tespiti, fesih kaynaklı davalar, tazminat veya alacak davaları verilebilir. Bu nedenle, kiracıların haklarını korumak ve anlaşmazlıkları çözmek için sulh hukuk mahkemesinde dava açmaları gerekmektedir.

Yazılı Kira Sözleşmesi Bulunmadığı Durumlarda Kiracı Hakları

Kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı irade beyanları ile kurulur ve herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Bu sebeple, sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri de Türk Borçlar Kanunu kapsamında geçerlidir ve tarafları korur.

Genellikle, kira sözleşmeleri 1 yıllık olarak yapılır, ancak tarafların anlaşması ile farklı bir süre belirlenebilir. Sözleşme süresi bitiminde, yeni bir sözleşme yapmak gerekli değildir ve sözleşme her yıl aynı tarihte yenilenir.

Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir, ancak ileride oluşabilecek uyuşmazlıklarda ispat açısından yazılı sözleşmeler önem kazanır. Ancak, kira sözleşmesi sözlü olarak yapılmış olsa bile, kiracının yazılı kira sözleşmesi kapsamında kiraya verenden talep edebileceği haklarını sözlü kira sözleşmesinde de talep edebilecektir.

Kiracı hakları arasında yer alan bir diğer konu ise, kira sözleşmesinin sana erdiği tarihten sonra tarafların rızası mevcutsa, kira sözleşmesinin bir yıl daha yenilenmesidir. Bu durum, kiracının evden çıkarılmasını önler.

Kiracının Depozito Üzerindeki Hakkı

Kira sözleşmesi sırasında, kiracıdan depozito ödemesi istenebilir. Kiracı, depozito olarak para veya kıymetli evrak verebilir. Ancak, para vadeli bir hesaba yatırılırken, kıymetli evrak bir bankaya depo edilmelidir. Banka, depozitoyu sadece tarafların onayıyla veya mahkeme kararı olmadan geri veremez.

Kira sözleşmesinin sona ermesini takiben, kiraya veren eğer üç ay içinde kiracıya karşı bir dava açmamış veya icra takibi başlatmamışsa, banka, kiracının talebi üzerine depozitoyu kiracıya geri vermekle yükümlüdür.

Depozitonun miktarı, sözleşme tarafından belirlenir. Depozito bakımından kiracı hakları; kiracının, depozitonun geri kalanını alabilmesi için, evi boşaltırken kiraya verene herhangi bir borcu olmaması gerekir. Kiraya veren, depozitonun tamamını ya da bir kısmını, kiracının borçlarını ödemek için kullanabilir. Ancak, depozitodan yapılan kesintilerin detayları, kiracıya yazılı olarak bildirilmelidir.

Kiracının Ortak Giderler ve Apartman Aidatı Üzerindeki Hakları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı, kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Isıtma, aydınlatma ve su gibi giderler, sözleşmede aksi belirtilmediği veya yerel adetlerde farklı bir düzenleme yoksa kiracı tarafından karşılanmalıdır. Kombi kullanımı nedeniyle oluşan giderler de kiracıya aittir. Eğer kira konusu bir apartman dairesi ise, kiracı ortak giderleri ödemekle yükümlüdür, ancak yan giderler için kiracıya başvurulamaz.

Kiracı, kiralanan alanda meydana gelen ayıpları ve bunların giderilmesi için yapılan esaslı tadilatları kiraya verenden talep edebilir ve bu yukarıda sayılan kiracının haklarından biridir. Ancak, kiralananın ve binanın esaslı yapı niteliğindeki değişiklikleri için giderler kiraya veren tarafından karşılanmalıdır.

Kira sözleşmesinde kiracı ve kiraya veren arasındaki sorumluluklar ayrıntılı olarak belirtilmelidir ve kiracı, kullanma giderleri için sorumlu olduğu hususlar hakkında bilgilendirilmelidir. Kiraya veren, kiralanan alanda yapılacak büyük tadilatların giderlerinden sorumludur. Kiracı, kendi kusuru dışındaki ayıpların giderilmesi için yapılan esaslı değişiklikleri kiraya verenden talep edebilir.

Kira Artışında Kiracı Hakları

Kiracılar ve kiraya verenler arasında kira bedeli konusunda birçok yasal kural ve düzenleme mevcuttur. Kira bedeli, sözleşmede belirlenen artış oranı kadar her yıl kendiliğinden artar ve bu artış oranı TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

Eğer taraflar arasında bir sonraki kira dönemi için artış oranında anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenir. Bu belirleme yapılırken, bir önceki kira yılında belirlenen TÜFE’nin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı göz önünde bulundurulur. Ancak, bu oran %25’i geçemez.

Kiracı ve kiraya veren arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık çıkarsa, kiracı haklarından biri olan mahkemeye başvurama hakkını kullanabilir. Hakim, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelini belirler. Bu belirlemede, TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralanan yerin durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurulur.

Ayrıca, kira sözleşmesi yapıldığı sırada öngörülemeyen olağanüstü koşulların meydana gelmesi durumunda, kiracının sözleşmeyi ifa etmesi hakkaniyet gereği beklenmeyebilir. Bu durumlarda, kiracı kira uyarlama davası açarak kira bedelinin günümüz koşullarına uygun olarak belirlenmesini talep edebilir.

Özetle, kira sözleşmesi yapılırken kira bedeli konusunda yasal düzenlemelere uyulması önemlidir ve herhangi bir anlaşmazlık durumunda mahkeme yoluna başvurulabilir. Kiracı haklarının korunması için sözleşme şartlarının detaylı bir şekilde incelenmesi ve öngörülemeyen durumlar için önlemler alınması gerekmektedir.

Kiracının Sözleşme Bitmeden Evden Çıkma Hakkı Var Mıdır?

Kiracı haklarından belki de en önemlisi, kira sözleşmesinde belirtilen süre dolmadan herhangi bir sebep göstermeksizin evden çıkma hakkıdır. Ancak, bu durumda kiraya verenin mağdur olmaması için Türk Borçlar Kanunu m.325 kapsamında düzenlemeler yapılmıştır. Buna göre, kiracı, kiralananı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edecektir. Kiracının bu süre içinde kira borçlarını sonlandırabilmesi için ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması beklenir.

Bununla birlikte, kiraya veren, kira sözleşmesinden kurtulduğu giderleri ve kiralananı başka şekillerde kullanarak elde ettiği veya elde etmekten kasıtlı olarak kaçındığı yararları, kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Kiracı ve kiraya veren arasında bu konuda uyuşmazlık çıkarsa, hakem veya mahkeme gibi ilgili bir merci tarafından karar verilebilir.

Ev Sahibi Kiraya Verdiği Eve İzinsiz Girebilir Mi?

Kiracı ile kira sözleşmesi imzalayan ev sahibi, artık kiracının izni olmadan eve giremez. Aksi halde “Konut Dokunulmazlığının İhlali” suçu işlemiş olur ve bu suç Türk Ceza Kanunu’na göre cezai yaptırıma tabi tutulur. Kiracı, böyle bir durumda ev sahibi hakkında suç duyurusunda bulunabilir.

Kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ev sahipleri, kiracının izni olmadan eve girme hakkına sahip değillerdir. Kiracı hakları arasında, ev sahibinin kiracının izni olmadan eve giremeyeceğinin belirtilmesi yer alır. Ayrıca, kiracılar evi kiraladıktan sonra hemen kilitleri değiştirerek güvenliği sağlamalıdır. Kira sözleşmesi süresi sona erdikten sonra, ev sahibine anahtarları teslim ederek evi teslim edebilirsiniz.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları Nelerdir?

Bir kira sözleşmesi, kiraya konu malın satımını engellemez. Ancak, kiralanan malın sahibinin değişmesi, kira sözleşmesinde herhangi bir değişiklik yapmaz ve sözleşme, başlangıçtaki şartları ve koşulları ile geçerliliğini sürdürür.

Malın satılması durumunda, kiracı hakları kira sözleşmesinin mevcut şartlarda devam etmesini sağlamaktadır, ancak yeni malikin de bazı hakları ortaya çıkmaktadır. Yeni malik, kiracıyı, kira sözleşmesinden önce, kiralanan taşınmazdan çıkarabilmesi için kiraya verenin belirli şartları ispatlaması gerekmektedir.

Yeni malik, kiracı haklarının korunması için kira sözleşmesinin tarafı olur ve kiraya veren rolünü üstlenir. Bu nedenle, kiracı hakları yeni malike karşı da geçerlidir. Ancak, yeni malikin, şartların oluşması durumunda, kiracıya taşınmazı satın aldıktan sonraki bir ay içinde tahliye için ihtarname göndermesi halinde, kiracının taşınmazı boşaltmak için altı aylık bir süresi vardır. Malikin tahliye davası açmak içinse, bu altı aylık sürenin dolmasını beklemesi gerekmektedir. Altı aylık süre geçtikten sonra, kiracı hakları kapsamında kiraya verenin dava açma hakkı ortadan kalkar.

Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır?

Kiracının çıkarılması için sebep olan durumlar şunlardır:

• Evde yaşanamaz hale gelen esaslı tadilat sorunları,
• Kiracıdan alınan tahliye taahhütnamesi,
• Kiracının veya eşinin başka bir evi olduğu ve bu durumun sonradan öğrenilmesi,
• Kira ilişkisini çekilmez hale getiren önemli olayların meydana gelmesi,
• Kiracının ölmesi
• Kiralanan taşınmazda en az 10 yıl ikamet eden kiracıya tahliye davası açılabilmesi,
• Kiraya verenin ihtiyaçları nedeniyle taşınmazın tahliye edilmesi.

Bu durumlarda, ev sahibi hakları kanuni olarak güvence altına alınmıştır.

Sonuç

Kiracılar, kira sözleşmelerini ve kanunları iyi bilmelidirler. Kiracı hakları, ev sahibi ile olan ilişkileri sağlıklı bir şekilde yürütmelerine yardımcı olur. Kiracıların haklarını savunmaları ve gerektiğinde Manisa kira avukatı meslektaşlardan hukuki danışmanlık almaları önemlidir.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı hakları konusunu tam anlamıyla anlamak adına aşağıda ziyaretçilerimizden gelen soruları derledik ve cevaplandırdık.

İlginizi çekebileceğini düşündüğümüz diğer yazılarımız:

• Kira Tespit Davası ve Kira Uyarlama Davası
• Tahliye Taahhütnamesi
• Kiracı Nasıl Çıkarılır? (Kiracı Tahliyesi)